[Post New]26/01/2016 14:39:33
[Up]
Planuojant namo statybą, kaip didelės apimties ir didelių piniginių išteklių reikalaujantį projektą, būtina turėti projekto biudžetą ir pinigų srautų planą. Numojantieji ranka į šį planą, statydamiesi namą, rizikuoja likti be apyvartinių lėšų arba dėl nepakankamos namo vertės negauti viso patvirtinto banko kredito. Suprantama, kad, nevaldydamas savo finansų, su nebaigtu statyti namu gali likti ne tik banko kreditu besinaudojantis asmuo, bet ir statantis savo lėšomis. Skirtumas tik tas, kad pasiskolinusiam iš banko žmogui reikia mokėti įmokas net ir tada, kai namo statyba užšaldyta.
1. Apyvartinių lėšų trūkumas.
Logiškai mąstant, įvykdžius kiekvieną etapą, NT vertinimas, įskaitant sukurtą pridėtinę vertę, turėtų būti didesnis už šiame etape išleistų pinigų sumą. Tad kam sukti galvą? Deja, taip yra ne visada. Pastato vertė nustatoma, atsižvelgiant į tame rajone esantį namų pardavimo kainų vidurkį. Jeigu kažkuriam etapui (ar keliems etapams) išleidžiama daugiau pinigų, nereiškia, kad ir namo vertė dėl to turėtų būti tiek pat didesnė negu aplinkinių namų. Dėl aiškumo galima būtų panagrinėti kiekvieną etapą atskirai, išsiaiškinant, kur galėtų būti sumokama daugiau, negu įvertintų NT ekspertas. Dažniausiai nesklandumai prasideda tada, kai permokama už sklypą arba už sklypo paruošimo darbus ir pamatų įrengimą. Kitas pavojingas etapas pritrūkti apyvartinių lėšų – namo vidaus dalinės ir visos apdailos įrengimas.
Šeima už savo sutaupytus 120 000 Lt nusipirko sklypą. Sklypas buvo įvertintas tik 100 000 Lt. Su šiuo vertinimu buvo kreiptasi į banką. Užstačius savo pirkinį, buvo gauta paskola namo statybai – 80 proc. nuo sklypo rinkos vertės, t. y. 80 000 Lt. Iš pradžių galima buvo manyti, kad šių pinigų užtektų namo projektavimui, pamatams ir pirmo aukšto mūrui su perdengimu. Buvo tikimasi, kad turto vertė bus pakelta panašia suma ar daugiau. Užstačius naujos, didesnės vertės turtą bankui, buvo planuojama vėl išsigryninti pinigų tolesniems statybos etapams.
Gauti iš banko 80 000 Lt buvo išleisti visai kitaip, negu tikėtasi: projektui – 15 000 Lt (planuota 10 000 Lt); sklypui niveliuoti – 10 000 Lt (planuota 2 000 Lt); pamatams – 55 000 Lt (planuota 30 000 Lt); mūrui ir perdengimui – 0 Lt (planuota 38000 Lt).
Dėl patirties trūkumo neplanuotai buvo išleisti 38 000 Lt. Šeima tikėjosi, jei jau išleista tiek pinigų, tai tiek ir turėtų padidėti bendra turto vertė. Pasikvietus NT vertintoją, paaiškėjo, kad nauja sklypo vertė su pamatais buvo tik 140 000 Lt, o tai 60 000 Lt mažiau, negu investuota į sklypą ir statybą kartu sudėjus.
Bankas kitam etapui atlikti išmokėjo verčių skirtumą, viso labo 32 000 Lt. Už tokią sumą buvo galima sumūryti tik dalį namo mūro. Tai labai mažai padidintų namo vertę, ir būtų vėl gauta labai mažai lėšų tolesnei statybai. Tokia įvykių seka įvėlė statytoją į pastovų apyvartinių lėšų trūkumą normaliai statybų eigai palaikyti – prailgėjo statybos laikotarpis, teko ieškoti papildomų piniginių išteklių ir gaišti savo laiką.
Ką patarti atsidūrusiems tokioje situacijoje? Išeitys tik dvi: skolintis apyvartinėms lėšoms iš pažįstamų rato ir mažinti kitų etapų biudžetus, kad, baigus statybą, būtų atiduota skola, arba užstatyti bankui kitą turtą. Abu sprendimai nėra malonūs ir reikalauja daug pastangų bei laiko.
2. Neišnaudojamas visas patvirtintas banko kreditas.
Banko darbuotojai, tvirtindami maksimalią paskolos sumą, kaip vieną iš svarbiausių veiksnių vertina besiskolinančiojo pajamas. Dažnai klaidingai suprantama, kad be jokių kitų sąlygų bus galima visą banko patvirtintą paskolos sumą išleisti statybai. Nepagalvojama, kad yra tam tikra riba, po kurios, kad ir kiek būtų išleista namo statybai, maksimali namo rinkos vertė bus panaši, ir ji gali būti daug mažesnė už patirtas išlaidas.
Šeimai buvo patvirtinta 480 000 Lt banko paskola namo statybai, kurio samatinė vertė 600 000 Lt (80 proc. finansuoja bankas, 20 proc. šeima). Apyvartinių lėšų namo „dėžutės“ statybai jie nepritrūko, taip pat liko dar daug nepanaudoto banko kredito. Klaidingai manydami, kad visa banko patvirtinta 600 000 Lt suma jiems bus išmokėta bet kokiu atveju, apdailos medžiagų tiekėjams sumokėjo tik avansines įmokas ir į skolą pasamdė rangovus. Skolas planavo sumokėti, atlikę apdailą ir gavę paskutinius pinigus iš banko. Tačiau, atlikus apdailą, paaiškėjo, kad maksimali namo vertė yra tik 550000 Lt. Maksimali suma, kokią bankas galėjo išmokėti pagal namo vertę, buvo tik 440000 Lt, nors ir buvo patvirtintas 480000 Lt banko kreditas. Iš planuoto kredito negavę 40000 Lt, šeima liko skolinga medžiagų tiekėjams ir rangovams.
Šiuo atveju skolų atidavimo planas būtų toks: užstatyti bankui papildomą turtą ir taip išgryninti užšaldytas lėšas arba dengti jas iš savo pajamų.

Šaltinis www.statybustudijos.lt

Šis pranešimas buvo redaguotas 1 karta. Paskutinis keitimas 26/01/2016 17:09:53